Prêt hypothécaire : 15 conseils pour avoir plus de chances d’être approuvé

15 conseils favorisant une approbation hypothécaire

Lorsqu’une institution financière reçoit une demande de prêt hypothécaire, l’analyse de la demande vise à répondre à 3 questions fondamentales :

. Est-ce que l’emprunteur a le droit d’emprunter?

. Est-ce que l’emprunteur a les moyens de faire ses paiements régulièrement et sans retard?

. Est-ce que la garantie est suffisante?

Le résultat de cette analyse permet au prêteur de décider s’il accepte ou refuse le prêt. Cet article vous permet maintenant d’adopter les comportements nécessaires pour être évaluer « bon payeur » par n’importe quelle institution financière.

Voyons les comportements que vous devriez adopter pour maximiser vos chances d’obtenir une approbation.

1. Le droit d’emprunter

Le prêteur doit s’assurer que l’emprunteur a la capacité juridique d’emprunter. L’emprunteur doit être une personne majeure.  Toutefois, une personne de 16 ans et plus qui est mariée peut exercer ses droits comme une personne majeure.

Des dispositions sont prévues au Code civil pour les personnes mineures puisqu’elles doivent être représentées par un tuteur. Les parents sont désignés automatiquement comme les tuteurs légaux d’une personne mineure. Dans certains cas, les parents ne peuvent assumer cette responsabilité et une personne autre que le parent est alors désignée comme tuteur. Si aucun tuteur n’est nommé, c’est le curateur public qui administre les biens de l’enfant. 

L’emprunteur doit aussi avoir la capacité d’administrer lui-même ses biens. Advenant une incapacité, l’article 258 du Code civil du Québec précise qu’une tutelle ou une curatelle sera nommée pour administrer les biens de la personne. Le code prévoit également qu’une personne majeure saine d’esprit peut rédiger un mandat pour les cas où elle deviendrait, de façon temporaire ou permanente, inapte à administrer sa personne ou ses biens. Ce mandat exige une forme particulière (écrit devant deux témoins ou un notaire) et entre en vigueur que lorsque l’inaptitude réelle de la personne est prouvée médicalement ou par un tribunal.

★Truc de pro #1 : Toute personne majeure devrait compléter un mandat d’inaptitude devant notaire afin de désigner la personne qui administre ses biens, si nécessaire.

★ Truc de pro #2 : Si vous êtes conjoints non mariés et qu’un seul des conjoints apparaît sur les titres de propriété, vous devriez faire une déclaration de résidence familiale qui sera enregistrée au Registre foncier du Québec. De cette façon, le conjoint qui n’est pas sur les titres aura des droits et une certaine sécurité. Cette déclaration ne donne pas de droit financier à la personne qui n’apparaît pas sur les titres.

2. La capacité de rembourser

Plusieurs études comportementales précisent les caractéristiques d’un emprunteur qui fait ses paiements régulièrement. Quatre critères sont importants :

La capacité financière et le risque de retard de paiement : Que vous ayez 20 ans, 40 ans, 60 ans ou 80 ans, le prêteur ne tient pas compte de l’âge des emprunteurs, mais plutôt de leur capacité financière à faire les paiements hypothécaires. Pour mesurer cette capacité, le prêteur calcule des ratios d’endettements. Plus une personne est endettée, plus le risque de défaut de paiement est élevé puisque le moindre imprévu pourrait compromettre la capacité de payer. Ces deux ratios se calculent à partir des revenus bruts de l’emprunteur. Plus les revenus sont stables, plus le risque de défaut de paiement est réduit. Ainsi, le risque de non-paiement avec une personne salariée dont la période ou un retraité est moindre qu’un travailleur autonome ou saisonnier dont les revenus fluctuent. Par conséquent, un prêteur accepte les revenus actuels pour un salarié ou un retraité, mais calcule une moyenne basée sur les deux dernières années civiles pour les travailleurs autonomes et saisonniers.

Dans certaines circonstances, les travailleurs autonomes ayant débuté depuis moins de deux ans peuvent quand même se qualifier. Un prêteur accepte les revenus réguliers d’une personne en congé de maternité ou de paternité qui détient une preuve de retour au travail confirmée par son employeur.  Même si au moment de faire la demande, les revenus de cette personne sont moindres, le prêteur acceptera les revenus confirmés lors du retour au travail. 

D’autres revenus peuvent également être admissibles s’ils peuvent être documentés. On peut penser aux pensions alimentaires (prouvé avec un document légal), les allocations pour enfant, les revenus locatifs, etc. L’admissibilité n’est pas normalisée entre les prêteurs. Un courtier hypothécaire pourra vous confirmer les revenus admissibles selon le prêteur choisi.   

Par exemple, certains prêteurs accepteront les allocations pour enfants si les enfants ne dépassent pas 12 ans alors que d’autres les refusent dans tous les cas. Un autre exemple sont les revenus locatifs pour une propriété dont vous habitez un logement. Le pourcentage de revenus qui peut être inclus peut être de 50 % ou 100 % des revenus réels et le coût des taxes n’est pas toujours inclus. Ainsi, une personne qui a été refusée avec un prêteur n’est pas nécessairement refusée avec tous les prêteurs. 

Il peut également y avoir des exceptions pour les emprunteurs qui ont beaucoup d’actifs soit en immobilier, en épargne ou en placements.  Ces analyses se font au cas par cas mais il n’est pas impossible d’obtenir une approbation même si l’emprunteur n’a pas beaucoup de revenus. 

Notez qu’avec la plupart des prêteurs, il n’est pas possible d’inclure les revenus d’une personne salariée durant sa période probatoire. Cependant, certains prêteurs peuvent quand même accepter ces revenus en fonction du poste occupé et de l’industrie où l’emprunteur travaille.  

Si l’emprunteur n’a pas de revenus ou a seulement des prestations d’assurance-emploi, la plupart des prêteurs refuseront à moins qu’une date de retour au travail soit prévue. Par exemple, un ouvrier qui travaille dans un centre de ski travaille 10 mois par année et reçoit de l’assurance-emploi les deux autres mois. Même si la demande est faite en juin et que la personne reçoit de l’assurance-emploi, le prêteur considérera les revenus annuels. 

★Truc de pro #3 :  Essayez de conserver vos emplois pour un minimum de deux ans.  Les prêteurs considèrent que les emprunteurs qui changent d’emploi régulièrement sont plus à risque de défaut de paiement.

★Truc de pro #4 :  Si vous êtes travailleur autonome, assurez-vous d’avoir complété 2 années civiles complètes à ce titre et que vos impôts sont à jour.  Le calcul de vos revenus sera basé sur la moyenne des deux dernières années. Si vous agissez comme travailleur autonome depuis moins de 2 ans, vérifiez avec un courtier hypothécaire si vos revenus pourraient être admissibles pour la qualification.

★Truc de pro #5 :  Si vous n’avez pas d’emploi actuellement, trouvez-vous un emploi, complétez votre période de probation et ensuite, vous pourrez faire votre demande de prêt.  Ce conseil ne s’applique pas pour ceux qui ont des emplois saisonniers récurrents puisque c’est la nature de leur emploi qui rend cet emploi saisonnier.

★Truc de pro #6 :  Si vous occupez un emploi non traditionnel ou hors-norme, ayez un courtier hypothécaire de confiance dans vos relations personnelles.  Ces personnes vous font économise du temps et de l’argent.  Leur neutralité est utile puisque toutes les institutions financières investissent des sommes d’argent considérables pour publiciser leurs produits et leurs services.  Est-ce toujours à l’avantage de leur client?

3. Le capital (sources de la mise de fonds)

Il est reconnu qu’une personne qui épargne régulièrement est un meilleur payeur que la personne qui fait un dépôt occasionnel.  

Pour cet aspect, le prêteur s’intéresse non seulement au montant de la mise de fonds, mais également à la source.  Est-ce que l’emprunteur utilise de l’épargne accumulée au fil des ans par versement régulier ou un don des parents qui couvrent la mise fonds au complet? Les prêteurs reconnaissent qu’un premier acheteur aura besoin d’aide pour rassembler sa mise de fonds. Qu’une partie de la mise de fond viennent d’un don et l’autre partie de l’épargne n’est pas un handicap puisque l’emprunteur montre qu’il a une habitude d’épargne.  

Économiser pour une mise de fonds est un projet sur plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est donc important d’économiser le plus tôt possible même si le projet d’acquisition de propriété est vague pour le moment. Si l’épargnant décide de ne pas acheter, il pourra utiliser cet argent pour ses REER ou d’autres projets.

★Truc de pro #7 :  Développez l’habitude de l’épargne systématique si ce n’est déjà fait.  La plupart des institutions financières permettent les virements automatiques dans un compte d’épargne. Ce calculateur vous permettra d’estimer l’épargne que vous pourriez accumuler.  

★Truc de pro #8 : Renseignez-vous sur le CELIAPP, nouveau véhicule pour accumuler une mise de fond qui sera introduit au Canada en 2023.  

4. Le caractère de l’emprunteur

Ce critère fait référence à la stabilité de l’emprunteur. Il est reconnu qu’une personne stable est moins risqué. Le prêteur vérifie donc 

• La stabilité de son domicile :  Combien de fois a-t-il déménagé au cours des 3 dernières années?  S’il y a plusieurs changements d’adresse, est-ce causé par une relocalisation de l’employeur ou un divorce? Dans un tel cas, l’explication pourra rassurer le prêteur.
• La stabilité de son emploi :  Est-ce une personne qui change d’emploi fréquemment ou elle travaille au même endroit depuis plusieurs années. Généralement, un employé de longue date, surtout s’il est syndiqué, a moins de risques de perdre son emploi.
• La stabilité de l’épargne :  Si vous pouvez démontrer que vous épargnez seulement quelques dollars par mois de façon régulière, vous serez évalué comme une personne moins à risque de défaut de paiement.

★Truc de pro #9 : Si vous prévoyez faire une demande de prêt hypothécaire pour un achat, un refinancement ou un transfert à une autre institution, pensez stabilité.  Vous en serez gagnant.

★Truc de pro #10 : Ouvrez un compte d’épargne systématique.  Si ça ne sert pas pour la mise de fond, vous pourrez conserver cet argent pour la retraite ou l’utiliser pour d’autres projets. Quelques bénéfices et recommandations supplémentaires

★Truc de pro #11 : Envisagez l’ouverture d’un compte CELIAPP.  S’il ne sert pas pour une mise de fond, vous pourrez le transférer dans vos REER sans payer d’impôt.

★Truc de pro #12 :  Vous voulez économiser une somme supérieure à la limite du CELIAPP, ouvrez-vous un compte CELI.  Votre argent fructifiera à l’abri de l’impôt et pourra être utilisé pour votre mise de fonds tout comme le CELIAPP.

5. Le crédit de l’emprunteur

L’analyse du crédit ne se limite pas à la simple cote de crédit. Généralement, une personne parlera d’une cote de crédit mais, sur un rapport de crédit, un prêteur a accès à 4 cotes pour compléter son évaluation du risque :

• Une cote évalue la probabilité d’un défaut de paiement au cours des 24 prochains mois
• Une cote évalue la probabilité d’un retard de paiement de 90 jours au cours des 12 prochains mois
• Une cote évalue la probabilité d’un retard de paiement de 90 jours au cours de 24 prochains mois
• Une cote évalue la probabilité d’une faillite au cours des 24 prochains mois.

Chaque pointage (cote) de crédit est calculé à partir d’un algorithme secret développé par l’agence de crédit (Équifax ou TransUnion). En plus de la vérification de ces pointages, le prêteur tentera de déterminer le comportement de l’emprunteur avec son crédit. Le rapport de crédit est très explicite sur la situation financière du crédit d’un emprunteur.  Ainsi, le prêteur peut répondre à ces questions :

• Est-ce que l’emprunteur a des retards dans ses paiements d’une façon régulière, occasionnelle ou jamais?  Si l’emprunteur n’a jamais eu de retards, les risques de défaut de paiement sont significativement diminués.
• Est-ce que l’emprunteur conserve des soldes plus ou moins élevés sur ses cartes de crédit?  Une carte de crédit devrait être un outil de paiement et non de financement. Un emprunteur qui conserve un solde élevé sur sa carte de crédit tout en ayant un solde élevé dans son compte d’épargne montre une faiblesse dans sa gestion financière.  L’emprunteur le moins risqué est celui qui paye les soldes de cartes en entier à chaque mois.
• Quel type de prêteur a accordé du financement à l’emprunteur?  Des banques ou des prêteurs alternatifs ou une 3^ième chance au crédit?  Habituellement, l’emprunteur qui utilise la 3^ième chance au crédit montre qu’il ne peut pas se qualifier pour un prêt avec une institution financière régulière.  C’est plus risqué pour le prêteur. 
• Combien de demandes de financement l’emprunteur a-t-il fait au cours des dernières années? Les demandes étaient adressées à quel type de prêteur? Une personne qui multiplie les demandes de crédit est beaucoup plus à risque que celle qui en demande d’une façon sporadique.
• Depuis combien de temps les cartes de crédit ont été émises? Une personne qui détient une carte de crédit depuis plusieurs années montre qu’il est apte à gérer du crédit ouvert. Ces institutions ne tolèrent pas longtemps les mauvais payeurs.

★Truc de pro #13 : Vérifiez régulièrement vos deux rapports de crédit. C’est gratuit. Il se glisse parfois des erreurs dans le rapport :

• Equifax
• Transunion

★Truc de pro #14 :  Gérer votre crédit de façon responsable. 10 trucs / Améliorer votre cote de crédit

★Truc de pro #15 : Si vous avez des doutes sur ce qu’il faut faire concernant votre crédit, évitez les conseils des amis ou des voisins. Consultez un professionnel comme un courtier hypothécaire. Ses recommandations impartiales vous éviteront bien des surprises.

6. La valeur de la garantie

Pour toute demande de prêt hypothécaire, le prêteur doit demander une évaluation de la valeur marchande de la propriété. Le prêteur veut s’assurer que la valeur marchande de la propriété couvre le prêt et les frais advenant une reprise à cause du défaut de paiement. Cette évaluation peut être confirmée d’une façon électronique ou physique.

• L’évaluation électronique : Plusieurs prêteurs et assureurs tiennent à jour un système informatique qui colligent toutes les transactions au Québec. Le système contient les données sur les caractéristiques de la propriété (dimension du terrain et de la surface habitable, nombre de chambres et de salles de bains, etc.) et le prix vendu. Ainsi, avec l’adresse de la propriété à financer, le système est en mesure de vérifier des ventes d’immeubles comparables ont été réalisées au cours des derniers mois et le prix vendu. S’il y a suffisamment de comparables, le prêteur sera en mesure de valider la garantie. Sinon, il commandera une évaluation à un évaluateur agréé.
• L’évaluation physique : Un évaluateur agréé doit détenir le certificat professionnel reconnaissant sa compétence. Il est mandaté par un prêteur pour déterminer la valeur marchande d’une propriété.  Il n’est pas mandaté pour porter un jugement sur la construction ou l’entretien de la propriété mais l’état de la propriété peut avoir une incidence sur la valeur marchande.  Selon le mandat reçu du prêteur, l’évaluateur utilisera les techniques qu’il juge nécessaire pour établir une valeur marchande. Dans certains cas, il fera une visite sommaire de l’extérieur de la propriété. Dans d’autres cas, ce sera une visite complète de l’intérieur et l’extérieur de la propriété. 

L’évaluateur agréé exécute son travail selon le mandat reçu par le prêteur ou l’assureur-prêt. Ces mandats varient d’un prêteur à l’autre. Par exemple, un prêteur pourrait demander une évaluation pour une vente dans un délai de 30 jours et un autre pour un délai de 90 jours. Ainsi, le même évaluateur évaluant la même propriété obtiendra un résultat différent en fonction du délai. Ces mandats sont gardés secrets par les institutions financières. Dans les cas de refinancement en particulier, cette différence de résultats peut compromettre la réalisation de certains projets. Ce facteur est très important dans certains dossiers. Un courtier hypothécaire d’expérience connaît les prêteurs qui obtiennent des évaluations plus élevées. C’est une information cruciale dans certains dossiers pour obtenir une approbation.

Les propriétés résidentielles sur un grand terrain peuvent également être problématiques puisque chaque prêteur détermine une certaine superficie qui peut être incluse dans la valeur marchande pour un prêt résidentiel. La superficie admissible varie d’un prêteur à l’autre. Le courtier hypothécaire connaît les limites admissibles pour chaque prêteur.

Avec les résultats de son analyse, l’évaluateur agréé produira un rapport pour le prêteur qui précisera la méthodologie utilisée, les constats et la valeur marchande. À partir de ces résultats, le prêteur sera en mesure de confirmer si la valeur marchande est suffisante. Si la valeur marchande évaluée est moindre que le prix payé, les calculs du prêteur seront faits sur la valeur évaluée et l’emprunteur pourrait être obligé d’augmenter sa mise de fonds pour acquérir la propriété.

Cette capsule de CAA Québec donne quelques conseils si vous devez commander une évaluation de la valeur marchande de votre propriété. Par exemple, les couples propriétaires qui divorcent font régulièrement affaire avec un évaluateur agréé si une des deux personnes désirent conserver la propriété et rembourser la part de l’ex conjoint.  

Pour un prêt résidentiel régulier, les frais d’évaluation sont habituellement payés par le prêteur mais certains demandent à l’emprunteur de payer les frais d’évaluation au moment où l’évaluation est faite et le prêteur rembourse l’emprunteur une fois la transaction notariée.  Ainsi, si l’emprunteur annule sa demande de prêt après l’évaluation complété, les frais seront à la charge de l’emprunteur.

Pour un prêt avec un prêteur privé ou un prêt commercial, l’évaluation est à la charge de l’emprunteur mais ce dernier doit utiliser un évaluateur agréé accrédité par le prêteur.

Comme vous pouvez le constater, l’analyse d’une demande de prêt comporte plusieurs analyses et c’est l’ensemble des résultats qui permet au prêteur d’accepter une demande de prêt, de la refuser ou encore de l’accepter sous certaines conditions.  Le courtier hypothécaire est familier avec toutes ces étapes et pourra préparer un dossier, le documenter et le présenter à un prêteur susceptible de l’approuver.