L’emprunteur à la recherche d’un prêt hypothécaire néglige souvent de vérifier la méthode de calcul concernant les pénalités. Cette négligence pourrait rapidement vous coûter des milliers de dollars inutilement!
Les circonstances
Un prêteur impose une pénalité lorsque l’emprunteur fait un remboursement de capital au-delà de la limite autorisée (qui peut varier entre 5 % et 25 % selon les termes du prêt négocié).
Le remboursement permis sans pénalité correspond à un pourcentage du montant initialement emprunté. Par exemple, un prêteur pourrait vous proposer un remboursement sans pénalités de 15 %. Ceci signifie que si votre prêt initial est de 300 000 $, vous pouvez rembourser à chaque année une somme jusqu’à 45 000 $ sans pénalités. Ce montant est en plus du remboursement de capital qui est effectué à chaque versement.
Cette somme autorisée n’est pas cumulative. Si une année, vous remboursez moins que 45 000 $, l’année suivante, votre maximum alloué demeure 45 000 $.
Si vous faites un versement en capital plus élevé que 45 000 $, le prêter imposera une pénalité, c’est-à-dire un montant à payer puisque vous dépassez le montant alloué. Dans un tel cas, certains prêteurs feront le calcul de pénalités sur le montant total qui a été remboursé alors que d’autres feront leurs calculs uniquement sur la somme qui excède le 45 000 $.
★ Truc de pro #1 : Assurez-vous de bien vérifier le pourcentage qui vous est alloué et surtout, sur quel montant les calculs sont faits advenant que vous versiez un excédent.
Les actes de prêts
Tous les actes de prêt à taux d’intérêt fixe incluent une clause similaire stipulant que la pénalité sera égale au montant le plus élevé entre :
a. Trois (3) mois d’intérêt
b. Le différentiel de taux d’intérêt
À ces calculs peuvent s’ajouter le remboursement en entier ou en partie des promotions obtenues du prêteur. Par exemple, les frais de notaire, des remises en argent, les rabais supplémentaires de taux, etc. Certains prêteurs ajouteront également des frais d’administration. Habituellement, les actes de prêts ne précisent pas les taux d’intérêt qui seront utilisés pour faire le calcul et la méthode de calcul de remboursement pour les autres avantages.
Pour ceux qui détiennent des prêts à taux variable, la clause « Trois mois d’intérêt » est la seule qui s’applique. Si vous détenez une hypothèque à taux variable et vous souhaitez la convertir à taux fixe, les pénalités ne s’appliquent pas.
★ Truc de pro #2 : Le choix du terme d’un prêt est un facteur important pour minimiser les impacts des pénalités. Avant de choisir votre terme, tentez d’anticiper les projets ou les changements qui pourraient survenir dans votre vie personnelle, professionnelle ou familiale au cours des cinq prochaines années. Si vous anticipez un changement qui nécessiterait un remboursement de votre prêt hypothécaire, choisissez le terme pour arriver à votre renouvellement avant que l’événement se produise. Vous pourriez ainsi éviter des milliers de dollars en frais.
Le calcul des trois mois d’intérêt
Chaque prêteur détermine le taux d’intérêt qui sera utilisé pour faire le calcul des 3 mois d’intérêt. En général, le calcul se fait sur le taux affiché courant (le taux de base sans rabais à la date du remboursement) ou un autre taux de référence. La différence peut être très importante. Voici un exemple :
Un emprunteur a contracté un prêt hypothécaire de 400 000 $ au taux de 5.39% en mai 2022 pour un terme de 5 ans amorti sur 25 ans. En mai 2024, il vend sa propriété. Il a remboursé seulement 2 ans des 5 années du terme. Le taux du marché affiché par le prêteur sans rabais pour un terme de 3 ans est maintenant de 4.5%.
Une première méthode est le calcul fait à partir du taux courant sans rabais (4.5%). La pénalité totalise environ 4 255.16 $ pour trois mois d’intérêt.
Si ce prêteur utilise un taux de référence, ce taux pourrait être équivalent au taux directeur du prêteur moins 2%. Pour les fins de l’exemple, disons que le taux directeur de l’institution est de 6%. Le taux d’intérêt pour le calcul serait de 4 %. Ainsi, la pénalité serait d’environ 3 773.75 $.
★ Truc de pro #3 : Vérifiez attentivement les clauses des annexes au prêt qui sont remises par l’institution financière. Plusieurs prêteurs incluent un exemple du calcul et du taux d’intérêt utilisé pour faire le calcul. Si ce n’est pas écrit, demandez un exemple par écrit. Souvenez-vous … les écrits restes!
Le calcul du différentiel de taux
Si les taux d’intérêt ont diminué depuis que l’institution financière a accordé le prêt, il est fort probable que la pénalité sera calculée sur le différentiel de taux puisque le résultat sera plus élevé que les 3 mois d’intérêt. En prenant les mêmes données que le calcul des 3 mois d’intérêt, la pénalité serait d’environ 33 298 $ puisque les taux ont significativement diminué depuis que le prêt a été contracté.
Pour faire ce calcul du différentiel de taux, le prêteur calcule la différence entre :
- Le solde du prêt calculé sur le taux contractuel au moment du remboursement
- Le solde du prêt calculé sur le taux courant qui permettrait d’obtenir le même revenu d’intérêt à la fin du terme.
La différence entre les deux soldes est le coût de la pénalité.
★ Truc de pro #4 : Le choix du terme ne devrait jamais être guidé par le taux d’intérêt offert mais plutôt par l’anticipation des besoins dans les prochaines années. Même si vous optez pour un terme adéquat avec un taux d’intérêt légèrement plus élevé, le coût supplémentaire en intérêt sera, dans la plupart des cas, inférieur à la pénalité à payer si vous optez pour un terme plus long avec le meilleur taux. Un courtier hypothécaire pourrait vous faire ce calcul.
Le remboursement des promotions
La plupart des prêteurs offrent de temps à autre des promotions pour attirer de nouveaux clients. Ces promotions peuvent prendre différentes formes:
- Un remboursement de frais (par exemple : frais de notaire)
- Un montant forfaitaire (par exemple : quelques centaines ou milliers de dollars versés au compte chèque après la transaction)
- Un rabais sur les frais mensuels de compte (par exemple : vous bénéficiez d’un compte chèque sans frais pour un an)
Ces promotions sont souvent associées avec un terme de 5 ans fixe ou variable, ou dans certains cas avec des termes plus courts (3 ans par exemple). Le terme est en fait une condition pour obtenir la promotion et le prêteur s’attend à ce que l’emprunteur respecte son calendrier de remboursement jusqu’à la fin du terme.
Ainsi, si le remboursement du prêt est devancé (par exemple : vente de la propriété ou refinancement), le prêteur ajoutera au calcul de la perte sur le taux d’intérêt, un remboursement total ou partiel de la valeur de ces promotions.
Par exemple, le prêteur a remboursé des frais de notaire totalisant 1 000 $. Le prêt était pour un terme de 5 ans. L’emprunteur rembourse son prêt après 3 ans puisqu’il veut refinancer. Le prêteur ajoutera à la pénalité calculer précédemment une somme de :
- 1 000 $ si la condition dans les annexes stipulait que l’avantage était remboursé en entier.
- 400 $ si la condition dans les annexes stipulait que l’avantage était remboursé en proportion de la durée conservée. Puisque l’emprunteur a remboursé son prêt pendant 3 ans sur les 5 années du terme, il devrait rembourser au prêteur 40 % (2 ans / 5 ans) de l’avantage qu’il a reçu de 1 000 $
★ Truc de pro #5 : Les promotions offertes par un prêteur ne sont pas des « cadeaux » sans conditions. Lorsque le prêteur vous offre un remboursement de dépenses, une somme forfaitaire ou un avantage quelconque, renseignez-vous sur les conditions, en particulier sur ce qu’il advient si vous ne remboursez pas le terme au complet.
Les frais administratifs
Ces frais ne sont pas toujours clairement identifiés dans les annexes du prêt préparé par l’institution financière. Certains prêteurs définissent une méthode de calcul qui inclut les frais administratifs alors que d’autres les ajouterons aux calculs précédents. Dans tous les cas, le remboursement anticipé d’un prêt occasionne des frais voire des pertes pour l’institution financière. Les pénalités leur permettent de compenser les pertes et les coûts administratifs.
★ Truc de pro #6 : Un prêt hypothécaire nécessite plusieurs signatures de document avec le prêteur. La plupart du temps, si vous rencontrez le représentant de l’institution financière, ce dernier vous expliquera brièvement les conditions des différents documents. Ne vous limitez pas à ces explications, demandez des précisions. Au besoin, des exemples par écrit.
Le transfert d’un prêt hypothécaire durant un terme.
Lorsqu’un prêteur d’une autre institution financière offre un taux d’intérêt très intéressant, il peut être tentant d’en profiter en présumant une baisse significative du paiement mensuel. Mais, si vous n’arrivez pas à la fin de votre terme, une pénalité devra être payée et cette dernière pourrait vous coûter plus cher que l’économie réalisée sur les paiements hypothécaires. Consultez l’article du journal La Presse qui vous donne des exemples sur ce sujet.
La vente d’une propriété peut aussi occasionner des pénalités importantes.
Depuis le début de la pandémie et plus récemment avec la montée fulgurante des taux d’intérêt et de l’inflation, plusieurs personnes font face à des problèmes budgétaires importants qui pourraient les obliger à vendre leur propriété. Si c’est votre cas, il faut prévoir qu’une pénalité devra probablement être payée à moins que vous soyez en mesure de synchroniser la vente chez le notaire (donc, le remboursement total du prêt hypothécaire) avec la fin exacte d’un terme. Voyez cet exemple survenu en Ontario décrit par Ici Radio-Canada Toronto. Nous avons vu le même type de situation près de chez nous, au Québec.
En conclusion
Vous devez toujours être vigilant avant de signer n’importe quel document. Après les signatures, vous ne pouvez plus rien changer. Vous devez également bien réfléchir avant de faire n’importe quel changement ou remboursement de votre prêt hypothécaire pour inclure dans votre réflexion, les coûts de la pénalité.
Il y a plusieurs documents à signer. Prenez le temps de les lire attentivement et surtout de les comprendre. Plusieurs emprunteurs ne comprennent pas tous les articles de leurs prêts mais ne pose pas de questions, ne voulant pas paraître ignorant. Il ne devrait pas y avoir de gêne à poser des questions.
Un prêt hypothécaire est un engagement financier important à long terme. Ça vaut la peine de prendre quelques minutes pour bien comprendre les tenants et aboutissants de l’engagement financier que l’on prend.
Pour plus d’informations…
Le gouvernement du Canada a publié un texte et des recommandations concernant les pénalités.
L’Autorité des Marchés Financiers a également publié des références.